兩份重要報(bào)告，透露未來房?jī)r(jià)趨勢(shì)！

 不經(jīng)意間，時(shí)間已經(jīng)來到了11月。
這也意味著我國樓市正式進(jìn)入了傳統(tǒng)意義的年尾階段，年尾是一年內(nèi)的冰點(diǎn)時(shí)期，也是最為敏感的信息節(jié)點(diǎn)。
近期有購房計(jì)劃的人群，一定要緊盯這兩個(gè)月的成交量趨勢(shì)。如果成交出現(xiàn)連續(xù)上漲的翹尾行情，那么就應(yīng)該抓緊備戰(zhàn)，在來年3月前最好買房上車，否則，就只能繼續(xù)等待2021年的行情走勢(shì)。
政策面上，現(xiàn)在來看，今年不會(huì)再出現(xiàn)大的變動(dòng)，會(huì)以絕對(duì)溫柔的姿態(tài)迎接春節(jié)。
但值得一提的是，這幾天有兩份透露中央意志的重磅文件下發(fā)，幾乎關(guān)系著我國房地產(chǎn)的未來。
一份是11月1日出版的第21期《求是》雜志，刊登了一篇最高領(lǐng)導(dǎo)人的重要文章《國家中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》。另一份是11月3日，新華社授權(quán)發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。
一個(gè)是最高思想，另一個(gè)是第二個(gè)百年計(jì)劃頭5年的規(guī)劃概要，兩大官媒加持，重要程度可見一斑。那么文件中到底透露著哪些重要機(jī)會(huì)信息呢？

一
以人為核心的城鎮(zhèn)化
我先把兩份報(bào)告中，最為關(guān)鍵的信息摘錄出來，挨個(gè)分析。
“目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60.6%，今后一個(gè)時(shí)期還會(huì)上升。要更好推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。”
數(shù)據(jù)上，目前中國的平均城鎮(zhèn)化率超過60%。但實(shí)際上，過去15年中房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑的幾乎所有一、二線城市都已超過70%，其中一半城市的城鎮(zhèn)化率已超過80%，后續(xù)進(jìn)一步提高的空間非常有限。
但未來影響房?jī)r(jià)的并不是單純的“農(nóng)民進(jìn)城”式傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化，而是人口在城市之間流動(dòng)形成的城鎮(zhèn)化，尤其是人才遷徙，我把它叫做二次人口城鎮(zhèn)化。
例如深圳，人口城鎮(zhèn)化早已達(dá)到100%，位居全國第一，但近幾年源源不斷的人才流入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)二次畸變，擁有購買力人群的城鎮(zhèn)化夯實(shí)了房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。
所以，在未來，因城鎮(zhèn)化趨勢(shì)而產(chǎn)生房?jī)r(jià)變動(dòng)的還會(huì)集中于一二線城市，尤其是二線城市，會(huì)替代一線城市價(jià)值，成為主力房產(chǎn)拉升區(qū)塊。
在文件中，提到一句非常深刻的話，“要更好推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”。
其實(shí)之前我們一直是本末倒置的。
過去各個(gè)城市都在以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心，進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，結(jié)果演化為轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)，地價(jià)飆漲，城市筑起了高高的房?jī)r(jià)圍欄，產(chǎn)業(yè)和年輕人進(jìn)不去留不下，從而形成了一個(gè)個(gè)郊區(qū)“鬼城”。
但這次明確提出以人為核心，那么一定會(huì)在造城之前落地最實(shí)際的人口、人才引進(jìn)政策，建立保障人才房體系，讓人們有所安居，讓人們先進(jìn)來，再談城鎮(zhèn)化。
所以，未來轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)會(huì)停止，戶口門檻會(huì)逐步放低，讓人們有充足空間實(shí)現(xiàn)城市之間的流動(dòng)，這也會(huì)加劇中國城市的“強(qiáng)弱分化”。我們心中要有這個(gè)背景基礎(chǔ)。
 
二
衛(wèi)星城的機(jī)遇
“增強(qiáng)中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力，這是符合客觀規(guī)律的。同時(shí)，城市發(fā)展不能只考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，必須把生態(tài)和安全放在更加突出的位置。”
這句話再次肯定了中心城市的價(jià)值，但污染指數(shù)較高的工業(yè)產(chǎn)業(yè)會(huì)被快速騰挪。例如北京乃至河北這幾年都在大量關(guān)停鋼鐵廠，然后把這部分重工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了張家口、內(nèi)蒙古地區(qū)。
后者也沒辦法，為了經(jīng)濟(jì)效益，只能以犧牲環(huán)境為代價(jià)承接產(chǎn)業(yè)溢出，唯有這樣才能跟得上經(jīng)濟(jì)節(jié)奏。所以，在可見的未來，經(jīng)濟(jì)較弱的地區(qū)會(huì)二次發(fā)展重工業(yè)，雖然經(jīng)濟(jì)有一定的進(jìn)步，但宜居價(jià)值被迫失去了。
產(chǎn)業(yè)和人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中是客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但城市單體規(guī)模不能無限擴(kuò)張。目前，我國超大城市（城區(qū)常住人口1000萬人以上）和特大城市（城區(qū)常住人口500萬人以上） 人口密度總體偏高，北京、上海主城區(qū)密度都在每平方公里2萬人以上，東京和紐約只有1.3萬人左右。
長(zhǎng)期來看，全國城市都要根據(jù)實(shí)際合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制標(biāo)準(zhǔn)。要建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，推動(dòng)多中心、郊區(qū)化發(fā)展，有序推動(dòng)數(shù)字城市建設(shè)，提高智能管理能力，逐步解決中心城區(qū)人口和功能過密問題。
這兩段話極其重要，因?yàn)樵谇皟赡?，?dāng)局的思想是實(shí)現(xiàn)均富，不單要把大城市發(fā)展起來，還要把村鎮(zhèn)縣地級(jí)市全部發(fā)展起來，實(shí)現(xiàn)百花齊放的局面。
但走了幾年發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)和人口一直都在向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中，這種客觀規(guī)律，全球都是一致的。
然后，我們開始部署以核心城市為主的城市群戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“以一帶多”的格局，但事實(shí)上這些年只有底子比較殷實(shí)的長(zhǎng)三角城市群和大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)了帶動(dòng)和共榮作用，其他都還在逐步成長(zhǎng)中。
前幾年我們認(rèn)為大城市人口太多會(huì)出現(xiàn)無法避免的“城市病”，從而殃及城市功能，所以以北京和上海為主的超級(jí)大城市，均在做“人口減法”，尤其是北京疏解非首都功能力度空前，導(dǎo)致近兩年人口流入呈現(xiàn)負(fù)值。
但在這篇報(bào)告中，體現(xiàn)了一種新的思維。
我們不能改變，就要接受這種人口規(guī)律?？梢酝ㄟ^建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，來達(dá)到疏解中心城區(qū)人口過密的問題。
重點(diǎn)來了，那么以北三縣為首的環(huán)北京郊區(qū)新城，以昆山、嘉興為首的環(huán)滬郊區(qū)新城，以莞、惠、佛為首的環(huán)深廣郊區(qū)新城，接下來便會(huì)迎來政策性利好。
通過政策導(dǎo)向，補(bǔ)足基建和配套，引導(dǎo)資金和人口流入，這符合中國核心城市的發(fā)展需求，也是國際大都市城鎮(zhèn)化第三階段的歸宿。
在這其中，莞惠已經(jīng)在年中跟著深圳漲了一波，嘉興下半年也在通過自己特有的方式加速暗漲，目前唯有北京旁邊北三縣以及佛山還處于相對(duì)價(jià)格谷底。這是當(dāng)下?lián)碛型顿Y需求的購房者，要去著重關(guān)注的區(qū)域。
 
三
農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的希望
我國現(xiàn)有1881個(gè)縣市，農(nóng)民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍，要選擇一批條件好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，使之成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)。
優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)。把鄉(xiāng)村建設(shè)擺在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的重要位置。強(qiáng)化縣城綜合服務(wù)能力，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成服務(wù)農(nóng)民的區(qū)域中心。統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設(shè)，保護(hù)傳統(tǒng)村落和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。
雖然在過去的綜合報(bào)告中，時(shí)有提起農(nóng)村問題，但這次在兩份報(bào)告中，提到農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)問題的篇幅顯然更大，尤其是《建議》文件對(duì)農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃可謂詳實(shí)。
其實(shí)這里暗含一個(gè)影響幾億人群的大趨勢(shì)。
首先，我們已經(jīng)確定了國內(nèi)大循環(huán)的經(jīng)濟(jì)主路線，內(nèi)循環(huán)的基礎(chǔ)就是不斷挖掘并開辟內(nèi)需市場(chǎng)。
現(xiàn)在來看，我們的頂層核心大城市雖然承載了主要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，但因?yàn)楦叨戎鸩浇咏旎ò?，而使得增速放緩。反而中國大約5億多的農(nóng)民同胞所在的市場(chǎng)，因?yàn)槠瘘c(diǎn)低，經(jīng)濟(jì)價(jià)值挖掘空間非常大，必然會(huì)成為“擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)。”
中國當(dāng)下第二大電商平臺(tái)拼多多的發(fā)展速度，顯然佐證了這股浪潮蘊(yùn)含的勢(shì)能。
我在前幾天寫過一篇文章，提到今年國慶黃金檔上線的兩個(gè)電影《我和我的家鄉(xiāng)》以及《一點(diǎn)就到家》，電影講述了城市創(chuàng)業(yè)者、大學(xué)生回到農(nóng)村，振興經(jīng)濟(jì)并找到致富之路的故事。
這兩部電影上線的題材和時(shí)機(jī)非常明顯，就是為了幫助國內(nèi)做農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的文化鋪墊，喚醒人們發(fā)展農(nóng)村的意識(shí)。
其次，我在這兩部電影中著實(shí)看到了農(nóng)村的商業(yè)價(jià)值。例如在《一點(diǎn)就到家》這部電影中，主人公去云南山區(qū)種植普洱咖啡豆，拿到了國際銀獎(jiǎng)。
當(dāng)下最珍貴的是什么？是資源。
人才是資源，金融是資源，山水花草、氣候環(huán)境同樣是資源。
普洱咖啡豆是在特定的氣候、山水環(huán)境下的產(chǎn)物，這是城市所無法取代的。所以農(nóng)村有農(nóng)村的價(jià)值，城市有城市的價(jià)值，前者服務(wù)后者，后者反饋前者，相互成全相互成長(zhǎng)。
所以，未來會(huì)有源源不斷的創(chuàng)業(yè)者深入到中國的大山大河，去尋覓能提高城市人生活品質(zhì)的產(chǎn)品原料。再加上當(dāng)下物流運(yùn)輸非常成熟，已經(jīng)像毛細(xì)血管一樣深入到各個(gè)農(nóng)村，這都為內(nèi)需市場(chǎng)迎來二次爆發(fā)提供了基礎(chǔ)。
所以在報(bào)告中提到的，我國現(xiàn)有1881個(gè)縣市，農(nóng)民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍，要選擇一批條件好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，是有希望的。
但對(duì)于在這些所謂好的縣城投資房產(chǎn)，子木認(rèn)為依然不可取。因?yàn)樵谠黾有枨蟮耐瑫r(shí)，絕大多數(shù)縣城的土地供給是沒有邊界的。
而且，當(dāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)后，既得利益者會(huì)追求更高形式的資源，也就是在農(nóng)村創(chuàng)業(yè)賺錢后，又會(huì)跑到城市購房。因?yàn)榇蟪鞘械尼t(yī)療條件和教育水平是縣城無法企及的。
所以，縣城投資房產(chǎn)依然是個(gè)偽命題。但農(nóng)村經(jīng)濟(jì)會(huì)迎來機(jī)遇，從而再次夯實(shí)城市價(jià)值。
 
四
不可避免的一家獨(dú)大
中西部有條件的省區(qū)，要有意識(shí)地培育多個(gè)中心城市，避免“一市獨(dú)大”的弊端。推動(dòng)西部大開發(fā)形成新格局，推動(dòng)?xùn)|北振興取得新突破，促進(jìn)中部地區(qū)加快崛起，鼓勵(lì)東部地區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)代化。
綜合文件有一個(gè)特點(diǎn)，就是面面俱到，中國所有城市所有區(qū)域都要跟上。
但要知道，政策歸政策，發(fā)展歸發(fā)展，有些地方政策給了一飛沖天，有些地方政策給了但依然會(huì)止步不前，這源于一個(gè)城市的文化資本和資源基礎(chǔ)。
對(duì)于文化資本我要解釋一句。我們?cè)诤饬恳粋€(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)時(shí)，很多人都愛用GDP、人口、人均勞動(dòng)力等指標(biāo)來核算，但很少提及“文化資本”。何為文化資本？
簡(jiǎn)而言之，就是此區(qū)域所有人的做事風(fēng)格、腦回路，以及共同的價(jià)值觀。這個(gè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的影響幾乎是致命的。
我們經(jīng)常聽到一句話，“天上九頭鳥，地上湖北佬”，湖北人比較拼也愛思考，這是地方文化對(duì)教育重視的結(jié)果；再有福建人，家家都愛做生意，鼓勵(lì)孩子成人以后走南闖北，所以在中國，閩商始終占有一席之地。
當(dāng)然你也見過，有的地方官僚主義盛行，凡事靠關(guān)系，大人懶散無為，還喜歡把孩子藏在羽翼之下，生怕出去遭罪。這種地方非常多，典型存在于西北部，即使空降個(gè)金山銀山，幾年之后也會(huì)顆粒無收。
山東這些年也有這樣的趨勢(shì)。
山東本是北方資源經(jīng)濟(jì)大省，然而這幾年被酒文化、官本位思想所累及。尤其是今年，留學(xué)生事件、高考替考、校長(zhǎng)安排兒子替代退伍軍人、濟(jì)南某開發(fā)商宣傳假地鐵欺騙消費(fèi)者買房……
“文化資本”退步，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)開始滑坡。
想當(dāng)年青島是中國響當(dāng)當(dāng)?shù)挠?jì)劃單列市，北方第三城，而在2019年，經(jīng)濟(jì)滑到全國第十四，馬上要被鄭州超越。工資低房?jī)r(jià)高，年輕人更是進(jìn)不來、留不住。
今年5月份的青島市兩會(huì)上，山東省委常委、青島市委書記王清憲說了一句話很重要：“從城市競(jìng)爭(zhēng)的格局上來講，作為北方第三城，我們已經(jīng)沒有退路了。無論有多大的困難，我們只能完成，我們必須完成，我們別無選擇。”
再?zèng)]有這個(gè)決心，山東真就難了。無論如何，還是希望孔孟之鄉(xiāng)，禮儀之邦，不要被時(shí)代所拋棄，能撐得起北方經(jīng)濟(jì)。
 
五
資源和未來
回到主題上，對(duì)于西部大開發(fā)，個(gè)人依然持保守態(tài)度。這個(gè)口號(hào)已經(jīng)喊了幾十年了，到現(xiàn)在依然沒有多大的進(jìn)展。投資不過山海關(guān)，這個(gè)信念恐怕會(huì)越陷越深。
東北振興倒是有希望的。
雖然現(xiàn)在東北經(jīng)濟(jì)陷入沼澤，但是之前積累的醫(yī)療、教育資源，依然可以在全國排進(jìn)第一梯隊(duì)。尤其高校資源，會(huì)培育成千上萬的優(yōu)質(zhì)人才。
這兩年國家給東北的政策很足，現(xiàn)在只需要窮盡所能把這部分人才資源留下來，就會(huì)實(shí)現(xiàn)反彈。
所以，在區(qū)位角度講，東北會(huì)陷入高度資源集中的格局，也就是說沈陽會(huì)成為東北唯一的希望，這個(gè)無論在國家層面還是地方競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上，都是可以確定的。
中部地區(qū)加快崛起，已是板上釘釘之事。在中部五大城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展排列上，武漢依舊可以排位第一，其次是長(zhǎng)沙、鄭州、合肥以及南昌。但在房地產(chǎn)價(jià)值投資層面，排列有所變化，依次為：武漢、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙、南昌。
所以，在推測(cè)你所在的城市到底有沒有希望時(shí)，就要捫心自問，到底有沒有文化資本，你所在的城市年輕人是積極上進(jìn)、敢于闖蕩的，還是想方設(shè)法只想去求圖求安穩(wěn)的。
地方的營商環(huán)境如何，創(chuàng)辦一個(gè)企業(yè)是一天就解決了，還是被百般刁難，需要送禮才能辦成。
除此之外，還要問自己這個(gè)地方有什么核心資源？
有沒有江海湖泊，交通運(yùn)輸條件是否發(fā)達(dá)，有沒有文化底蘊(yùn)和師資力量雄厚的高校。
所以，文件中提到在中西部培育多個(gè)中心城市，我認(rèn)為難度太大了。這么多年，西北部就出現(xiàn)了一個(gè)西安，這是因?yàn)槲靼灿形幕滋N(yùn)和超強(qiáng)的高校資源，而中部地區(qū)依然會(huì)維持很長(zhǎng)一段時(shí)間的“省會(huì)”一家獨(dú)大，更別說多個(gè)。
如果是農(nóng)村，有沒有可以種出類似于普洱咖啡豆這種優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的天然氣候和土壤。這些都是一個(gè)區(qū)域是否有未來的關(guān)鍵因素。
如果沒有，對(duì)不起，你所在的城市將會(huì)隨時(shí)代大勢(shì)逐步被淘汰。
這種淘汰會(huì)有兩種結(jié)局：一種是像鶴崗一樣走向衰敗，另一種是維持現(xiàn)狀并緩慢進(jìn)行迭代生長(zhǎng)，最終成長(zhǎng)為一個(gè)溫柔故鄉(xiāng)、養(yǎng)老勝地。
當(dāng)然后者作為人生依托，老來歸宿，還是蠻不錯(cuò)的。